lunes, 25 de febrero de 2019

SUEÑO INCUMPLIDO


Fueron muchos los veranos que a lo largo de su vida, el protagonista de este historia, veraneaba siempre en un lugar de la costa del Sur de España. Siempre el mismo.

Tras muchos años, alquilando apartamentos para su quincena de veraneo, decidió comprar. Tenia ahorrado dinero procedente de una herencia familiar y decidió "invertirlo ", en lo que siempre había sido su sueño: Poseer en propiedad una segunda vivienda en su mar del Sur.

Lo que empezó siendo un sueño, por desgracia, él no lo verá, es mas solo ha sufrido desconsuelo por el dinero invertido, y perdido ( de momento), ya que el protagonista de la historia falleció.

Compro una vivienda sobre plano a una empresa que por razones de la crisis económica, " se perdió", y regularmente hizo las entregas a a cuenta pertinentes para adquirirla, las cuales pensó que no recuperaría.

Sin embargo, la historia , cambió, el protagonista no lo vio pero si sus nietos.

Muchos compradores de vivienda sobre plano, adquirían la misma, e ingresaban en una cuenta bancaria las cantidades pertinentes, sin que finalmente estas se construyeran, dicho acción supuso  para la banca un nuevo "revés" ya que el Tribunal Supremo los hizo responsables aplicando la ley 57/68.

Los nietos de mi cliente hoy están mas que agradecidos a dicha ley. Y por supuesto recuerdan a su abuelo todos los días, yo también, era un gran tipo.

lunes, 11 de febrero de 2019

EL PRETERIDO

Hace ya tiempo que escribí este post que por su actualidad y su importancia he vuelto a publicar tras modificar algunos de sus aspectos mas actuales.


"En este mundo de las herencias, las posibilidades, situaciones, y hechos que ocurren son tan amplias y variadas que en ocasiones uno puede no creerse lo que le cuentan o tiene entre manos, pero como en tantas cosas de la vida, los hechos son así.

La historia de hoy es una de ellas.

Recibo alarmado en mi despacho, previa consulta via online, a un cliente, que con los antecedentes que ya conocía, pensé que estaría más tranquilo, pero la realidad, es que estaba aún muy preocupado.

Mi cliente, “el no mencionado”, llevaba tiempo viviendo en una localidad bastante distanciada de su lugar de nacimiento y sede familiar. Su relación con su padre siempre había sido fluida, en los últimos años, tras fallecer su madre, más aún, pero lo cierto es que los últimos años esa comunicación ya solo era telefónica, y muy dolido, mi cliente lo reconocía, pero eso es otro cantar.

La cuestión es que su padre falleció de muerte súbita.

Trascurridos los días necesarios para solicitar las últimas voluntades y solicitar copia autorizada del testamento del fallecido, la sorpresa de mi cliente es mayúscula.

En dicho testamento aparecen relacionados sus hermanos, pero él no aparece por ningún apartado de dicho instrumento público, como él me decía “ni me han nombrado, ni me han nombrado”. Como consecuencia, sus hermanos interpretando literalmente dicho testamento le dicen que él no tiene derecho a nada ( error, error mayúsculo), vamos que la legitima ni mencionarla, en fin, que por tal motivo acude a mi despacho.

Lo cierto es que esta situación no suele ser habitual, pero puede ocurrir.

Que el testador no mencione a uno, varios o todos sus hijos, nuestro ordenamiento jurídico lo regula entorno a la figura de la preterición cuya finalidad básicamente es que el no mencionado tenga derecho a recibir su legitima, en base a la condición de heredero forzoso de todo hijo.

Si el padre de mi cliente intencionada o no intencionadamente lo olvido lo desconozco, si fue por error o no también, lo cierto es que ocurrió, y una de las características de esta institución, la preterición es el carácter intencionado o no, y las consecuencias pueden ir desde anular la institución de herederos, y abrir la sucesión intestada, o reclamar solo la legítima.

Estas cuestiones las trataremos debidamente en su momento, cuando el blog se transforme.

Mi cliente no mencionado, se fue tranquilo, tras ser informado, pero en su mente siempre quedará el motivo por el que su padre no lo nombro.

Eso no lo puedo explicar.

Buena semana"


La actualización es que el cliente ya tiene en su poder su derechos legitimarios y sigue con la duda del motivo por el que no fue nombrado, pero tal como ya le dije, eso no lo puedo explicar. Lo intuyo pero me reservo la opinión.

lunes, 21 de enero de 2019

LA CUESTION FISCAL DEL CONDOMINIO , novedades





Una de las consecuencias habituales que se producen tras la aceptación y partición de una herencia, es que varios herederos compartan la titularidad de un mismo inmueble.


Desde un punto de vista estrictamente jurídico dicha situación se denomina condominio, y desde un punto de vista practico, es generador de numerosos conflictos en aquellos casos en los que las relaciones entre las partes integrantes del mismo, tenga opiniones divergentes, por ejemplo, en el uso que se le de al inmueble, si se alquila o no ,  o cualquier otra cuestión generadora de posición contradictoria.




Ya en el derecho romano, se hacia constar dichas situaciones como fuente de conflicto, por lo que al objeto de evitar males mayores era aconsejable el ejercitar la correspondiente acción en virtud de la cual, dicho inmueble que varios comparten, se transmitiera a uno solo de los condueños, indemnizando a los demás por la parte alícuota de su valor en función de sus respectivos derechos, encontrándonos con el siguiente problema : LA CUESTION FISCAL DEL CONDOMINIO.




Dicha operación se encuentra sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y  actos jurídicos documentados  que en función de la comunidad autónoma varia, pero la misma, dicho importe se aplicaba sobre la totalidad del inmueble, resultando un importe gravoso; actualmente, y este es el motivo real de la presente entrada, dicho importe esta relacionado solo y exclusivamente en proporción al valor que se adjudique y no a la totalidad, tal como ocurría anteriormente.

miércoles, 28 de noviembre de 2018

La tarjetita (dichosa tarjeta ) Revolving



Aun recuerdo el regreso de un viaje después de un intenso puente, similar al que se aproxima la semana que viene, mientras esperaba en la Estación de Atocha de Madrid, uno de los trenes de regreso a mi ciudad( por cierto, de los pocos trenes) la forma de venta que determinadas empresas comerciales y de forma "atractiva " publicitaban tarjetas de crédito en dicha Estación


Recuerdo una frase de aquel comercial , usted paga muy poco todos los meses , sesenta eurillos y puede disponer de dinero rápido y fácil. Lógicamente la realidad no la contaban, he llegado a pensar que ni ellos sabían lo que vendían, la realidad es el intereses super abusivo de devolución.


Hasta ahora puede que parezca mi narración un jeroglífico, pero para nada, estoy hablando de las tarjetas de crédito, denominadas revolving, por la forma de devolución e intereses a pagar por el dinero dispuesto. Básicamente un crédito al consumo con interés usureros en muchos de los casos, con poca o ninguna información a la hora de contratarla.


Pues bien, el recuerdo al que hacia referencia , es consecuencia de una nueva herencia y en dicho caudal hereditario, lógicamente, existe dicha tarjeta, con pagos realizados, que en mi opinión exceden en mucho lo que se debería haber pagado.


Es aquí donde a raíz de la Sentenciad  del Tribunal Supremo, Sala 1ª,  de 25 de noviembre de 2015 (nº 628/2015),  por la que se declaró la nulidad de un contrato de tarjeta revolving con base en la infracción de la Ley de 23 de julio de 1908, de represión de la usura, del año que veis, si 1908 , la ley de Azcarate. Tanto tiempo y aun vigente.


Pues bien, iniciamos  nueva acción judicial por lo que acabáis de leer, el resultado lo veremos en unos meses.

miércoles, 24 de octubre de 2018

REEMBOLSO


Una de las situaciones mas sorprendentes cuando te enfrentas a una situación hereditaria, es aquella en la que una vez reunido en tu despacho con la familia afectada, y explicado el procedimiento a seguir, elaborado el inventario de bienes, descubres algo, al examinar documentación que te aportan que la propia familia desconocía, y como es este caso, favorable para ellos.
 
En ocasiones es como descubrir un pequeño "tesoro", si me permitís la expresión y con toda la prudencia y respeto del mundo.
 
Es el caso que descubres que el fallecido en cuestión persona noble, honrada y que solo miraba por los demás, en ocasiones en exceso, aprovechándose otros de su nobleza. Tiempo atrás el fallecido suscribió junto a otros, un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble donde pasar sus temporadas de verano, vamos su segunda residencia, junto al resto de adquirientes, en concreto dos. Se turnarían en cuanto al uso, y todos disfrutarían por periodos determinados del mismo. La situación económica del causante era mucho mejor que la de sus amigos, podría haberlo comprado solo, pero quiso hacerlo entre tres, sin embargo, años después canceló la totalidad del préstamo hipotecario, del que los otros también era deudores hipotecarios, y solidarios.
 
Es el caso que al fallecer el hombre noble y bueno, sus amigos se encuentran con una inmueble sin cargas y del que apenas pagaron.
 
Hasta aquí los hechos, ahora la realidad. Sus herederos, lógicamente no entienden situación y preguntan si existe alguna posibilidad de reclamarles lo pagado, cuestión aparte el condominio del inmuble, otra fuente de litigio.
 
Regresando al tema hipotecario, no debemos olvidarnos del derecho de reembolso al que hace referencia el párrafo segundo del articulo 1145 del código civil, en sede de obligación solidaria " El que hizo el pago solo puede reclamar de sus codeudores  la parta que a cada uno corresponda , con los intereses de anticipo..." En definitiva se puede hacer, y lo vamos hacer, reclamar lo pagado de mas. El transfondo es la transformación de la obligación solidaria, en mancomunada, tras la extinción de la obligación principal( el pago del préstamo hipotecario).
 
Los herederos, como sucesores, pueden hacerlo.
 
En otro post os contare otras historia relativa a descubrir "tesoros", en este caso una caja de seguridad.

miércoles, 3 de octubre de 2018

La ventana indiscreta (Rear window)

Suena a titulo de película de Alfred HItchcook, con el mítico James Stewart y Grace Kelly, pero no es el motivo de esta entrada dicha película, sino una situación que como consecuencia de una herencia, se ha producido.

Una de los aspectos por los que decidí dedicarme a esta materia, es por el hecho de poder aplicar conocimiento de otras, que le afectan y en este caso hablo de la "servidumbre de luces y vistas". En mi época de opositor recuerdo un articulo que siempre me llamaba la atención y que en parte de su literalidad decía ".....reja de hierro remetida en la pared con red de alambre..." es el articulo 581 del código civil. Ese articulo esta muy presente en la presente entrada.

La razón no es otra que como consecuencia del abandono de un casa a raíz del fallecimiento de su titular los vecinos sin conocimiento de herederos, abrieron dicha ventana, lo que supone una intromisión en la propiedad ajena e incumple los preceptos legales de dicho tipo de servidumbre ya que la servidumbre de vistas entre propiedades dominantes y sirvientes en caso de vista rectas debe ser de dos metros de distancia para poder abrir dicha venta en pared no medianera, y de 30 centímetros sin las vistas son oblicuas, contadas desde la pared entre la que se construyen y la del vecino. Se entiende por vistas rectas, las que se obtienen en una postura normal, es decir mirando al frente, y oblicuas con un giro de cabeza de noventa grados máxima. Se trata de proteger por una parte el derecho a la propiedad, y como consecuencia, entre otros aspectos la INTIMIDAD.

Lógicamente si ninguna de las partes cede , el que la ha puesto, eliminandola, y el que la sufre, consintiéndola, deberán ser los tribunales mediante el correspondiente procedimiento judicial quien determine el resultado de la ventana indiscreta.


lunes, 7 de mayo de 2018

TESTAMENTO SOLIDARIO


El concepto de solidaridad puede circunscribirse a distintos ámbitos muy diversos, desde un punto de vista económico, social, político, jurídico, incluso comercial e industrial, todos ellos con sus diferentes aspectos convergen en un punto común: la necesidad del hombre de vivir con sus semejantes, relacionarse con ellos , y no vivir aislado, de tal manera que en parte se pueda ayudar al prójimo.

Quizás la breve entrada de hoy os haga reflexionar, al menos un poco.

En ocasiones escuchamos día a día, las necesidades que muchas personas dentro de nuestra sociedad pasan, y las diversas entidades , la mayoría de ellas vinculadas a la Iglesia, que destinan sus esfuerzos y la de las personas que las integran a la ayuda a los demás, lógicamente, necesitan de medios para lograr dichos fines. Campaña de sensibilización, con dicho objetivo las escuchamos y participamos, en mayor o menor medida, en las mismas.

¿Pero nos hemos planteado que puede ocurrir el día de mañana con nuestro bienes ?, ¿ es el testamento un vehículo idóneo para dichos fines?

La respuesta a  la misma, es un SI rotundo, pero con matices. Disponer de nuestro bienes en favor de alguna de dicha entidades, ej: Caritas, es posible, pero debemos tener en cuenta, que según las circunstancias personales del testador, que vienen determinadas por la obligación o no de respetar las legitimas, la proporción de bienes de las que podremos disponer será mayor o menor.

Por tanto, los supuestos en los que existe obligación de respetar legitimas, es decir, los padres respecto a sus hijos, los hijos respecto a los padres, y los conyuges, solo podrán disponer del tercio de libre disposición a favor de dichas entidades.

Las personas que no tengan hijos, no estén casados, ni vivan sus padres, podrán disponer de todos sus bienes conforme quieran.

No esta de más tener en mente dicha posibilidad, a la que sumaria una más, establecer en dicho testamento el nombramiento de una persona de nuestra absoluta confianza que se encargue del cumplimiento de dicha voluntad, mediante las instituciones que al efecto establece nuestro derecho, ya sea albacea, contador partidor, o comisario.

Por tanto, el testamento también puede ser solidario, es más lo es, y lo ha sido siempre.