lunes, 21 de enero de 2019

LA CUESTION FISCAL DEL CONDOMINIO , novedades





Una de las consecuencias habituales que se producen tras la aceptación y partición de una herencia, es que varios herederos compartan la titularidad de un mismo inmueble.


Desde un punto de vista estrictamente jurídico dicha situación se denomina condominio, y desde un punto de vista practico, es generador de numerosos conflictos en aquellos casos en los que las relaciones entre las partes integrantes del mismo, tenga opiniones divergentes, por ejemplo, en el uso que se le de al inmueble, si se alquila o no ,  o cualquier otra cuestión generadora de posición contradictoria.




Ya en el derecho romano, se hacia constar dichas situaciones como fuente de conflicto, por lo que al objeto de evitar males mayores era aconsejable el ejercitar la correspondiente acción en virtud de la cual, dicho inmueble que varios comparten, se transmitiera a uno solo de los condueños, indemnizando a los demás por la parte alícuota de su valor en función de sus respectivos derechos, encontrándonos con el siguiente problema : LA CUESTION FISCAL DEL CONDOMINIO.




Dicha operación se encuentra sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y  actos jurídicos documentados  que en función de la comunidad autónoma varia, pero la misma, dicho importe se aplicaba sobre la totalidad del inmueble, resultando un importe gravoso; actualmente, y este es el motivo real de la presente entrada, dicho importe esta relacionado solo y exclusivamente en proporción al valor que se adjudique y no a la totalidad, tal como ocurría anteriormente.

miércoles, 28 de noviembre de 2018

La tarjetita (dichosa tarjeta ) Revolving



Aun recuerdo el regreso de un viaje después de un intenso puente, similar al que se aproxima la semana que viene, mientras esperaba en la Estación de Atocha de Madrid, uno de los trenes de regreso a mi ciudad( por cierto, de los pocos trenes) la forma de venta que determinadas empresas comerciales y de forma "atractiva " publicitaban tarjetas de crédito en dicha Estación


Recuerdo una frase de aquel comercial , usted paga muy poco todos los meses , sesenta eurillos y puede disponer de dinero rápido y fácil. Lógicamente la realidad no la contaban, he llegado a pensar que ni ellos sabían lo que vendían, la realidad es el intereses super abusivo de devolución.


Hasta ahora puede que parezca mi narración un jeroglífico, pero para nada, estoy hablando de las tarjetas de crédito, denominadas revolving, por la forma de devolución e intereses a pagar por el dinero dispuesto. Básicamente un crédito al consumo con interés usureros en muchos de los casos, con poca o ninguna información a la hora de contratarla.


Pues bien, el recuerdo al que hacia referencia , es consecuencia de una nueva herencia y en dicho caudal hereditario, lógicamente, existe dicha tarjeta, con pagos realizados, que en mi opinión exceden en mucho lo que se debería haber pagado.


Es aquí donde a raíz de la Sentenciad  del Tribunal Supremo, Sala 1ª,  de 25 de noviembre de 2015 (nº 628/2015),  por la que se declaró la nulidad de un contrato de tarjeta revolving con base en la infracción de la Ley de 23 de julio de 1908, de represión de la usura, del año que veis, si 1908 , la ley de Azcarate. Tanto tiempo y aun vigente.


Pues bien, iniciamos  nueva acción judicial por lo que acabáis de leer, el resultado lo veremos en unos meses.

miércoles, 24 de octubre de 2018

REEMBOLSO


Una de las situaciones mas sorprendentes cuando te enfrentas a una situación hereditaria, es aquella en la que una vez reunido en tu despacho con la familia afectada, y explicado el procedimiento a seguir, elaborado el inventario de bienes, descubres algo, al examinar documentación que te aportan que la propia familia desconocía, y como es este caso, favorable para ellos.
 
En ocasiones es como descubrir un pequeño "tesoro", si me permitís la expresión y con toda la prudencia y respeto del mundo.
 
Es el caso que descubres que el fallecido en cuestión persona noble, honrada y que solo miraba por los demás, en ocasiones en exceso, aprovechándose otros de su nobleza. Tiempo atrás el fallecido suscribió junto a otros, un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble donde pasar sus temporadas de verano, vamos su segunda residencia, junto al resto de adquirientes, en concreto dos. Se turnarían en cuanto al uso, y todos disfrutarían por periodos determinados del mismo. La situación económica del causante era mucho mejor que la de sus amigos, podría haberlo comprado solo, pero quiso hacerlo entre tres, sin embargo, años después canceló la totalidad del préstamo hipotecario, del que los otros también era deudores hipotecarios, y solidarios.
 
Es el caso que al fallecer el hombre noble y bueno, sus amigos se encuentran con una inmueble sin cargas y del que apenas pagaron.
 
Hasta aquí los hechos, ahora la realidad. Sus herederos, lógicamente no entienden situación y preguntan si existe alguna posibilidad de reclamarles lo pagado, cuestión aparte el condominio del inmuble, otra fuente de litigio.
 
Regresando al tema hipotecario, no debemos olvidarnos del derecho de reembolso al que hace referencia el párrafo segundo del articulo 1145 del código civil, en sede de obligación solidaria " El que hizo el pago solo puede reclamar de sus codeudores  la parta que a cada uno corresponda , con los intereses de anticipo..." En definitiva se puede hacer, y lo vamos hacer, reclamar lo pagado de mas. El transfondo es la transformación de la obligación solidaria, en mancomunada, tras la extinción de la obligación principal( el pago del préstamo hipotecario).
 
Los herederos, como sucesores, pueden hacerlo.
 
En otro post os contare otras historia relativa a descubrir "tesoros", en este caso una caja de seguridad.

miércoles, 3 de octubre de 2018

La ventana indiscreta (Rear window)

Suena a titulo de película de Alfred HItchcook, con el mítico James Stewart y Grace Kelly, pero no es el motivo de esta entrada dicha película, sino una situación que como consecuencia de una herencia, se ha producido.

Una de los aspectos por los que decidí dedicarme a esta materia, es por el hecho de poder aplicar conocimiento de otras, que le afectan y en este caso hablo de la "servidumbre de luces y vistas". En mi época de opositor recuerdo un articulo que siempre me llamaba la atención y que en parte de su literalidad decía ".....reja de hierro remetida en la pared con red de alambre..." es el articulo 581 del código civil. Ese articulo esta muy presente en la presente entrada.

La razón no es otra que como consecuencia del abandono de un casa a raíz del fallecimiento de su titular los vecinos sin conocimiento de herederos, abrieron dicha ventana, lo que supone una intromisión en la propiedad ajena e incumple los preceptos legales de dicho tipo de servidumbre ya que la servidumbre de vistas entre propiedades dominantes y sirvientes en caso de vista rectas debe ser de dos metros de distancia para poder abrir dicha venta en pared no medianera, y de 30 centímetros sin las vistas son oblicuas, contadas desde la pared entre la que se construyen y la del vecino. Se entiende por vistas rectas, las que se obtienen en una postura normal, es decir mirando al frente, y oblicuas con un giro de cabeza de noventa grados máxima. Se trata de proteger por una parte el derecho a la propiedad, y como consecuencia, entre otros aspectos la INTIMIDAD.

Lógicamente si ninguna de las partes cede , el que la ha puesto, eliminandola, y el que la sufre, consintiéndola, deberán ser los tribunales mediante el correspondiente procedimiento judicial quien determine el resultado de la ventana indiscreta.


lunes, 7 de mayo de 2018

TESTAMENTO SOLIDARIO


El concepto de solidaridad puede circunscribirse a distintos ámbitos muy diversos, desde un punto de vista económico, social, político, jurídico, incluso comercial e industrial, todos ellos con sus diferentes aspectos convergen en un punto común: la necesidad del hombre de vivir con sus semejantes, relacionarse con ellos , y no vivir aislado, de tal manera que en parte se pueda ayudar al prójimo.

Quizás la breve entrada de hoy os haga reflexionar, al menos un poco.

En ocasiones escuchamos día a día, las necesidades que muchas personas dentro de nuestra sociedad pasan, y las diversas entidades , la mayoría de ellas vinculadas a la Iglesia, que destinan sus esfuerzos y la de las personas que las integran a la ayuda a los demás, lógicamente, necesitan de medios para lograr dichos fines. Campaña de sensibilización, con dicho objetivo las escuchamos y participamos, en mayor o menor medida, en las mismas.

¿Pero nos hemos planteado que puede ocurrir el día de mañana con nuestro bienes ?, ¿ es el testamento un vehículo idóneo para dichos fines?

La respuesta a  la misma, es un SI rotundo, pero con matices. Disponer de nuestro bienes en favor de alguna de dicha entidades, ej: Caritas, es posible, pero debemos tener en cuenta, que según las circunstancias personales del testador, que vienen determinadas por la obligación o no de respetar las legitimas, la proporción de bienes de las que podremos disponer será mayor o menor.

Por tanto, los supuestos en los que existe obligación de respetar legitimas, es decir, los padres respecto a sus hijos, los hijos respecto a los padres, y los conyuges, solo podrán disponer del tercio de libre disposición a favor de dichas entidades.

Las personas que no tengan hijos, no estén casados, ni vivan sus padres, podrán disponer de todos sus bienes conforme quieran.

No esta de más tener en mente dicha posibilidad, a la que sumaria una más, establecer en dicho testamento el nombramiento de una persona de nuestra absoluta confianza que se encargue del cumplimiento de dicha voluntad, mediante las instituciones que al efecto establece nuestro derecho, ya sea albacea, contador partidor, o comisario.

Por tanto, el testamento también puede ser solidario, es más lo es, y lo ha sido siempre.

jueves, 15 de marzo de 2018

Las deudas del heredero y la herencia. Anotacion preventiva derecho hereditario


Resulta más habitual de lo que imaginamos, que como consecuencia de un incumplimiento de un contrato, por ejemplo de arrendamiento, o por el impago de un préstamo personal , o hipotecario, en definitiva, que exista una relación entre el que debe ( deudor) y al que se le debe , acreedor, y que este ultimo no pueda ser satisfecho en su pretensión en el sentido práctico de recibir el pago de lo que se le adeuda, es decir el pago del arrendamiento en el primer caso, el pago del capital e interés prestado en los segundos, y todo ello como consecuencia de la situación de "insolvencia del deudor", que no tiene bienes propios ni ingresos para satisfacerlos, con el consiguiente perjuicio de los acreedores, salvando claro esta el caso de las posibles garantías previas que se hubieren constituido.

Llegados a este punto deberíamos plantearnos la posibilidad de poder reclamar el posible derecho hereditario que el deudor, en su condición de heredero, pudiere tener. El ejemplo más claro, seria la herencia de padres a hijos, siendo en este caso, el hijo deudor, y una vez fallecido cualquiera de los padres, y acreditada dicho situación así como la condición de heredero del deudor, proceder a la anotación preventiva del derecho hereditario por deudas propias del heredero sobre bienes que formen el caudal hereditario.

Con dicha acción tendríamos garantizado en el futuro inmediato el cobro de lo que legítimamente nos pertenece.

Lo anteriormente expuesto, tiene su razón de ser legal en el siguiente precepto: De conformidad con el párrafo segundo del artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario, «si las acciones se hubieran ejercitado contra personas en quien concurran el carácter de heredero o legatario del titular según el Registro, por deudas propias del demandado se harán constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y de defunción del causante. La anotación se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor». Por tanto para practicar la anotación preventiva ordenada en el mandamiento calificado es necesario acreditar no solo el fallecimiento del titular registral, sino también la condición de heredero de la persona contra la que se sigue el procedimiento acompañando declaración de herederos o testamento en su caso, no siendo suficiente la mera presentación de certificado de nacimiento que acredite la condición de heredero legal del hijo deudor.

En este sentido es interesante la resolución de la D.G.R.N 23 Noviembre 2006 de la que se deduce :

"Si bien es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, para ello, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actos de Ultima Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación (cfr. artículo 78 del Reglamento Hipotecario), y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria."