Mi usufructo

Puede que sea uno de los temas que con mas asiduidad trato con alguno de mis clientes. Es raro que no me pregunten por el mismo.

En el derecho Romano se definia como "usufructus est ius alienis rebus, utendi fruendi salva rerum sustancia"(el derecho de usar y disfrutar las cosas ajenas, sin alterar su esencia, su sustancia)

Pero realmente sabemos lo que es. Juridicamente, es un derecho real, pero en la realidad, en la calle, eso que implica.

Cuando te dicen, ¿ tengo el usufructo ? ¿ puedo vender la casa?.

Pues bien, tener el usufructo sobre una casa, sobre una finca, o unas participaciones, o unas acciones, etc. no significa que pueda venderlas, porque no puedo, no soy propietario, soy usufructuario, y para vender necesito tener la propiedad. Puedo vender mi derecho de usufructo pero no el objeto sobre el que recae el usufructo.( Aqui existen especialidades, pero esas para otro día).

El ser propietario de algo, lleva implícito, entre otras muchas facultades,  la facultad de usar y disfrutar del bien sobre el que recae mi derecho, el usufructo, por lo que esa facultad puedo transmitirla, puedo vender mi usufructo, pero ello no implica vender "la casa", sino el rendimiento, el disfrute, el usufructo, es decir , si esa casa se alquila el usufructuario percibe esa renta, similar el rendimiento de un olivar.
Consecuencia automática de la existencia del usufructuario, es la figura del nudo propietario. Si usaramos un término matemático, la suma de usufructo mas nuda propiedad equivaldria a la propiedad.

Y ,¿ como se calcula el usufructo? En función de la edad del usufructuario. Se aplica una regla nemotécnica consistente en restar 89- la edad del usufructurio, el valor resultante es la parte de usufructo y el resto nuda propiedad, pero sin exceder del diez por ciento el valor del usufructo.

Con un ejemplo lo entendéis rápido.
Una casa valorada en 100000 Euros, el usufructuario tiene 70 años, el usufructo equivale al 29 por ciento del valor y el resto será para los nudos propietario, que si hablamos de herencias serán los herederos.


Hasta la próxima ¡¡¡

Retracto Hereditario.

Si existe una situación incomoda en la propiedad de determinados bienes, fundamentalmente inmuebles, o incluso acciones de sociedades anónimas, es el hecho de que las mismas pertenezcan a determinadas personas, en situación de condominio.

El condominio desde el derecho romano, ya se configuraba como una fuente de litigios, por lo que la posibilidad de salir del mismo siempre se ha contemplado, ejercitando la correspondiente acción judicial o extrajudicial.

La situación que planteo, se puede enquistar más aún en aquellos casos en los que uno de los propietarios es completamente ajeno al ambito familiar, o social. Esto puede ocurrir en aquellos casos en lo que como consecuencia de la deuda de un propietario, lo sucede un tercero ajeno a la masa familiar, siempre que los copropietarios no ejerzan sus derechos de adquisición preferentes como comuneros.

Pero, ¿esta situación se produce también en las herencias?

Pues si, puede ocurrir.

Puede suceder que un heredero con caracter previo a la partición  de la  herencia vendiera a un extraño su derecho hereditario, es decir lo que le corresponde en determinada herencia, pero aun sin concretarse sobre bienes determinados, y si los coherederos no actuán con la debida diligencia, se pueden encontrar con la situación de tener en el "ámbito de la propiedad familiar", a un extraño, por "la gracia de uno de los nuestros". Sin embargo, como la ley protege estas situaciones aquellos herederos que tengan conocimiento de tal situación y actuén dentro de plazo, un mes desde el conocimiento del hecho, pueden ejercitar el "derecho de retracto hereditario", que consiste basicamente en "situarse en la situación del que entro en el seno familiar, pero pagandole lo que este pago por tal derecho".

Es la forma adecuada de evitar que nos entre un tercero ajeno en la casa de nuestros abuelos.

Ojito con esto, en época de crisis, mucha gente apurada, y mucha salida desesperada.