Herencia y clausula suelo

Si preguntásemos en cualquier despacho de Abogados de nuestra querida España, cual es el tema que en los últimos años más preguntas, más demandas, más reclamaciones se han preparado respecto al mismo la respuesta seria casi unánime: La clausula suelo.

Muchos préstamos hipotecarios concedidos en años del boom inmobiliario la contenían, y su consecuencia era inmediata, pagaríamos la devolución de nuestro préstamo no con un tipo variable como contratamos sino con una hipoteca a tipo fijo, el de la clausula suelo, y en ningún caso nos beneficiaríamos de las bajadas de los tipos de Interes (Euribor).

El hacer mención en este blog de esta cuestión es doble, por una parte una cuestión temporal, mañana dia 13 los Tribunales Europeos se pronunciaran sobre la misma, en un primer avance de lo que será la sentencia de este Otoño, sobre una cuestión esencial, si solo se devolverán las cantidades pagadas de mas desde Mayo de 2013 o desde que se concedió el préstamo hipotecario. (La cuestión no es menor)

Y en segundo lugar, y respecto a lo que afecta a Haerentia. Si eres heredero de una persona en cuyo patrimonio existe como pasivo una hipoteca, puedes ejercitar tus derechos hereditarios para reclamar la devolución de dichas cantidades. Y Haerentia lo hace.

Seguiremos informando, y no olvidéis quienes sois los destinatarios de este blog.

Nietos

Los temores que invaden a una persona respecto a su herencia, respecto a lo que dejará a los suyos, son varios, pero quizás podamos resumirlos en dos aspectos, uno que yo denominaría familiar, y otro, fiscal.

El primero hace referencia al hecho de si mis descendientes aceptaran o no mi voluntad, si surgirán o no polémicas, si todo seguirá o no igual. Son hipótesis futuras que solo el tiempo resolverá.

La fiscal, ¿Cuánto pagaran mis herederos por el Impuesto de Sucesiones?. Tenemos que recordar, que este impuesto cedido a las Comunidades Autónomas no es igual en todas, en unas se paga en otras no, como en post anteriores ya trate.

Centrándonos en Comunidades en las que sí se paga, una solución serían los Nietos.

El Impuesto de Sucesiones es progresivo, es decir se paga mas cuanto mas se tiene, por lo que si introducimos a mas herederos(hijos o nietos, no extraños) en nuestra herencia, la distribución de la misma y su coste fiscal será menor.

Por otro lado, los nietos al igual que los hijos, también se benefician de las reducciones que el Impuesto establece, y si son menores de 21 años mas aún.

Como todo en la  vida, surge la pregunta del hijo al padre, ¿Sí, claro, heredan tus nietos? y son menores o mayores y podrán disponer de lo que reciben. Solución : Legamos la nuda propiedad a los nietos y el usufructo para el hijo. Resultado: Pagamos menos Sucesiones, "controlamos a los nietos".




Pd: Recuerdo el sentido de este blog, y la forma de escribirlo, y a quien se destina el mismo.
Un saludo

Deslinde

Las situaciones en las que se encuentra un heredero cuando recibe una herencia, son muy variadas y también, "variopintas", más aun cuando dicha designación es totalmente imprevista y prácticamente se encontraban causante y heredero, sin relación alguna.

En tal supuesto, el desconocimiento, sobre todo en temas de fincas rusticas es tan variado que puede dar lugar a situaciones curiosas y también conflictivas.

Es el caso, que sabemos que hemos recibido un olivar, por ejemplo, pero tenemos problemas con el colindante, y preguntando en ámbito familiar, nos confirman que esa cuestión ya la tenia la persona a la que hemos heredado. Surge la pregunta ¿Cómo arreglo, el lio? . ¿Hasta donde llega mi finca? ¿Ha pasado el plazo para arreglar la situación?

Parecen cuestiones simples, pero en el ámbito rural están a la orden del día, problemas de lindes.

Una de las acciones que podemos plantear es la de "deslinde", cuyo objeto es individualizar, concretar la finca, y sus linderos, su perímetro, utilizable en aquellos casos en los que los limites de los terrenos de distintos propietarios están confundidos. Confusión de linderos y colindancia son los presupuestos básicos para que la acción prospere.

En cuanto el plazo, no hay problema, es imprescriptible.


Mucho tiempo sin escribir por este blog, vuelve Haerentia, con muchas ideas, un poco de tiempo y comenzamos de nuevo.
Saludos

El Estado.

Son muchos los tópicos, frases, situaciones que el mundo de las herencias presenta, algunas de ellas ya las hemos analizado en alguna entrada anterior.

Hoy trataremos otra.

¿Cuantas veces habéis escuchado que hereda el Estado?

Dicha frase es frecuente oirla, en situaciones en las que la persona fallecida, no tenia herederos "forzosos", o no se le conocen familiares. Es habitual en localidades pequeñas oir dicha frase.

Pero, ¿realmente es así?

Pues puede serlo. Indudablemente si la persona fallecida hizo testamento y designó heredero al Estado, este seria heredero, pero esta cuestión, es poco probable.

El supuesto típico sería el siguiente, para que el Estado pudiera heredar. En aquellos casos en los que hubiere de acudirse a la sucesión intestada, es decir , la establecida por ley, al faltar testamento, y en consecuencia heredero en el designado, el Estado podría ser heredero.

En concreto, para que esto ocurriera la persona fallecida, no podria tener hijos, ni padres, ni estar casado, o ser viudo, ni hermanos, ni hijos de hermanos, ya que solo los parientes hasta el cuarto grado colateral sí heredaría un familiar, más allá de este grado, es cuando hereda el Estado.

Pero, ¿que Estado?, teniendo en cuenta la estructura autonómica española debe tenerse muy presente la misma.

Dicha herencia recibida por el Estado, se entienda a beneficio de inventario, sin necesidad de declaración al respecto, lo que la diferencia, de un heredero "normal", y el destino de la misma generalmente, dividido por terceras partes, a instituciones de beneficiencia, sociales, o de otra índole, del domicilio del finado.

Y finalmente, ¿Como se entera el Estado que es heredero ?

La respuesta, otro día.

Buen día

Mi usufructo

Puede que sea uno de los temas que con mas asiduidad trato con alguno de mis clientes. Es raro que no me pregunten por el mismo.

En el derecho Romano se definia como "usufructus est ius alienis rebus, utendi fruendi salva rerum sustancia"(el derecho de usar y disfrutar las cosas ajenas, sin alterar su esencia, su sustancia)

Pero realmente sabemos lo que es. Juridicamente, es un derecho real, pero en la realidad, en la calle, eso que implica.

Cuando te dicen, ¿ tengo el usufructo ? ¿ puedo vender la casa?.

Pues bien, tener el usufructo sobre una casa, sobre una finca, o unas participaciones, o unas acciones, etc. no significa que pueda venderlas, porque no puedo, no soy propietario, soy usufructuario, y para vender necesito tener la propiedad. Puedo vender mi derecho de usufructo pero no el objeto sobre el que recae el usufructo.( Aqui existen especialidades, pero esas para otro día).

El ser propietario de algo, lleva implícito, entre otras muchas facultades,  la facultad de usar y disfrutar del bien sobre el que recae mi derecho, el usufructo, por lo que esa facultad puedo transmitirla, puedo vender mi usufructo, pero ello no implica vender "la casa", sino el rendimiento, el disfrute, el usufructo, es decir , si esa casa se alquila el usufructuario percibe esa renta, similar el rendimiento de un olivar.
Consecuencia automática de la existencia del usufructuario, es la figura del nudo propietario. Si usaramos un término matemático, la suma de usufructo mas nuda propiedad equivaldria a la propiedad.

Y ,¿ como se calcula el usufructo? En función de la edad del usufructuario. Se aplica una regla nemotécnica consistente en restar 89- la edad del usufructurio, el valor resultante es la parte de usufructo y el resto nuda propiedad, pero sin exceder del diez por ciento el valor del usufructo.

Con un ejemplo lo entendéis rápido.
Una casa valorada en 100000 Euros, el usufructuario tiene 70 años, el usufructo equivale al 29 por ciento del valor y el resto será para los nudos propietario, que si hablamos de herencias serán los herederos.


Hasta la próxima ¡¡¡

Retracto Hereditario.

Si existe una situación incomoda en la propiedad de determinados bienes, fundamentalmente inmuebles, o incluso acciones de sociedades anónimas, es el hecho de que las mismas pertenezcan a determinadas personas, en situación de condominio.

El condominio desde el derecho romano, ya se configuraba como una fuente de litigios, por lo que la posibilidad de salir del mismo siempre se ha contemplado, ejercitando la correspondiente acción judicial o extrajudicial.

La situación que planteo, se puede enquistar más aún en aquellos casos en los que uno de los propietarios es completamente ajeno al ambito familiar, o social. Esto puede ocurrir en aquellos casos en lo que como consecuencia de la deuda de un propietario, lo sucede un tercero ajeno a la masa familiar, siempre que los copropietarios no ejerzan sus derechos de adquisición preferentes como comuneros.

Pero, ¿esta situación se produce también en las herencias?

Pues si, puede ocurrir.

Puede suceder que un heredero con caracter previo a la partición  de la  herencia vendiera a un extraño su derecho hereditario, es decir lo que le corresponde en determinada herencia, pero aun sin concretarse sobre bienes determinados, y si los coherederos no actuán con la debida diligencia, se pueden encontrar con la situación de tener en el "ámbito de la propiedad familiar", a un extraño, por "la gracia de uno de los nuestros". Sin embargo, como la ley protege estas situaciones aquellos herederos que tengan conocimiento de tal situación y actuén dentro de plazo, un mes desde el conocimiento del hecho, pueden ejercitar el "derecho de retracto hereditario", que consiste basicamente en "situarse en la situación del que entro en el seno familiar, pero pagandole lo que este pago por tal derecho".

Es la forma adecuada de evitar que nos entre un tercero ajeno en la casa de nuestros abuelos.

Ojito con esto, en época de crisis, mucha gente apurada, y mucha salida desesperada.

Fincas rusticas.

Cuando uno se dedica a esta parcela del derecho, son muchas y variadas la cuestiones que se le plantean, tantas como las personas y bienes que pueden estar implicados en la cuestión hereditaria.

Así, al formar parte de una herencia, bienes de diversa índole, con un contenido patrimonial variable, es lógico que la diversidad de estos bienes, presenten problemáticas distintas, a las que tengo que hacer frente.

En este caso, el motivo del problema son unas fincas rusticas, en concreto de olivar, tan característico en mi tierra, Jaén, pero extrapolable a cualquier otra zona. Es probable que muchos lectores se vean reflejados.

Es frecuente, que las fincas heredadas, o no, puedan no coincidir los datos reales, la denominada realidad extraregistral, con la registral, y ello sin perjuicio de la cada vez mas frecuente coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, que desde decadas se pretende.

Ante tales situaciones debemos acudir a los correspondientes expedientes de dominio o en su caso la intervención notarial mediante las correspondientes actas de notoriedad, al objeto de que se  produzca esa identidad real y jurídica.

Pero también se presentan otros problemas, relacionados con la posesión de la finca, sobre todo en aquellos casos en los que por dejadez del fallecido sobre sus bienes, por el motivo que fuere, el vecino, el colindante aprovecha la circunstancia para ganar terreno sobre lo ajeno. En tales casos, los herederos se enfrentan ante diversas incertidumbres, ¿qué hacer?. Si la intromisión es reciente y no ha transcurrido un año desde la misma, se puede actuar judicialmente, lo que antiguamente se denominaba ejercitar un interdicto posesorio, hoy acción para tutelar la posesión, mediante esta acción, el colindante perturbador, deberá por sentencia judicial, respetar y restaurar la situación que ha provocado, es el caso típico de "instalar valla metálica en terreno ajeno".
Si el plazo transcurrido fuera mayor a un año, deberemos acudir a otro tipo de procedimiento judicial, " a un declarativo", y aquí surgen otras cuestiones, otros términos.(servidumbres, acción negatoria, reivindicatoria, etc, etc, )

Como siempre, digo, tenemos tiempo, poco a poco.