CONSTRUIR EN SUELO AJENO

Desde que inicie esta aventura, en mas de una ocasión he manifestado que una herencia, es una caja de sorpresas, por diversos motivos, los intervinientes, las situaciones, los bienes, y otros elementos que en ocasiones sorprende. Quizas una de los aspectos mas relevantes, es la situación que presentan los elementos que integran el caudal hereditario, generalmente los inmuebles. Una inmueble puede tener problemas por razon de quien tiene su posesión, su superficie, sus linderos, los derechos que la gravan, una hipoteca sin pagar, por ejemplo, y entre otros, el hecho de que la construcción del inmueble se realizara por persona distinta del dueño del suelo. Es una cuestion más frecuente de lo que pensamos. Os imaginais una finca rustica, originariamente sin rendimiento alguno en la que su dueño, generalmente el padre, consiente que uno de los hijos la mejore, estableciendo por ejemplo una nava de uso agricola o ganadero que sufraga a su costa, o el caso de edificar una vivienda de segunda residencia con piscina sobre un solar urbano cuyo dueño no realizaba actuación alguna. En ambos supuestos nuestro codigo civil lo regula, partiendo del principio latino superficie solo cedit como regla general, el dueño del terreno es dueño de lo que sobre el mismo se construye,sin embargo, dicho principio presenta excepciones segun la actuación de buena o mala fe de quien construye o siembra en dicho terreno. En el primer caso, buena fe, se le da la opción al dueño del terreno a indemnizar a quien construye, como consecuencia del mayor valor que supone el inmueble con la construcción o a exigir que se le compre el terreno al que construyo, con unas particularidades, con una casuistica muy tecnica, respecto a una posibilidad de retención en caso de incumplimiento. En el segundo , mala fe, pierde lo edificado o sembrado. El breve resumen realizado de los articulos del 361 y siguientes, en sede de propiedad y accesion, es totalmente aplicable al problema que se me plantea en el despacho, en una nueva sucesion. Los herederos actuales de un solar sobre el que se construyo una vivienda no reconocen que dicha edificación la realizará el causante de miente, y por supuesto, ya esta en marcha el procedimiento para su reconocimiento y exigir qu e opten por una de las dos opciones apuntadas al prcipio. Feliz verano E